こんにちは北川です。
シエスタヴィラ北千住アルボルハウスの建築現場に行った際に思ったこと・・・
荷物が置いてありごちゃごちゃしてしまってますが、道路から建物まで少し距離があるんです。
私だったら
「この距離が勿体無い！道路ギリギリから建物を建てれば部屋が大きくなって家賃が上がるのではないか？もしくはもう一部屋多めに建築できたのではないか！」
なんて思ってしまうのですが・・・
しかし、この道路から建物までの空白にはちゃんと意味がありました。
今回はその「欲張る事が出来なかった」理由をご紹介してまいります。
その名も「セットバック」
セットバックとは英語で訳すと「後退」を意味しますが、不動産・建築の世界だと、建物を道路や隣地から離す（後退）させる事を言います。
なぜそんな事をするのかと言いますと、
「道路の道幅を広げるため」であります。
火災などの災害時は消防車両の通行や避難経路の確保しなければなりません。その為、幅４m以上（地域によっては６m以上）に満たない細い道路に家を建てる時は、「道路の中心線から２ｍの位置まで敷地を後退させなければならない」と建築基準法という法律で定められているのです。
そして二つ目の理由は
「斜線制限緩和」です。
周辺の日当たりや風の通りを確保する為の制限を斜線制限と呼びます。建物をセットバックすると斜線制限を緩和でき、高い建築物を建てやすくなるのです。
シエスタシリーズの物件では、以前シエスタヴィラ東府中グレシアーレでもセットバックを実施しました。
関連記事：道路幅が狭いと物件建築できない？「セットバック」で道幅を広げた賃貸アパート
1950年以前は適応外！？
建築基準法が施行されたのは1950年です。
しかしそれ以前に建てたお家もたくさんありますよね。その建物達を全部セットバックに対応して立て直していくのは大変な作業になるので特例が認められています。そのまま使用しても良く、建て替えを行う際にセットバックを義務付けるとの事です。このようなセットバック予定道路を「２項道路」「みなし道路」と呼ばれ、家が一直線ではなく前後差がある状態で建てられています。
シエスタヴィラ北千住アルボルハウス周辺も「２項道路」ですので、この光景を見る事が出来ます。
セットバックに掛かる費用の話
先ほどお伝えした通りセットバックは周辺住居の日当たりを良くしたり風通しを良くする、火災や急病人が出た時に緊急車両が通れる様にする為のものです。
という事は、自分の為ではなく地域の為のものであります。
したがってセットバックに掛かる費用は、自治体が負担してくれたり一部補助金を支給してくれたりする場合があります。
ただし、この様な補助は自治体によって異なってくるので、土地が所在する自治体にお問い合わせください。
ホームページにて補助金の情報を公開している自治体も多いですよ
またセットバックで後退させた部分は固定資産税・都市計画税が非課税になります。こちらは役所に非課税申請が必要となりますのでご注意くださいね！
人生に無駄なことは無い
失敗や失恋して落ち込んでる時にかける言葉で良く聞きますよね。と、人生単位で語ってしまいましたが、土地にも無駄は決してありません。
セットバックは入居者様は快適に暮らせる様に、そしてオーナー様にとっては地域貢献として節税や補助が行われます！
シエスタヴィラ北千住アルボルハウスのセットバックは、写真の様な物置状態ではなく、植栽で素敵な空間に変身予定です。
シエスタシリーズの物件では敷地延長部分の植栽計画で雰囲気の良いアプローチを作る工夫などをしてきました。
関連記事：デメリットも工夫次第でメリットに。「敷地延長」の土地を活かすには
シエスタヴィラ北千住アルボルハウスのセットバック箇所は一体どのような空間になるか・・・お楽しみにしてください。
