賃貸経営術
賃貸アパートを経営したご経験をお持ちの方は多くありません。日生リビングシエスタへご相談をいただき、オーナー様になっていただいた方のほとんども賃貸アパート経営は初めてという方です。
私たち日生リビングシエスタでは賃貸アパート経営に興味はあるけれど、どのように考えて進めば良いか「わからないことがわからない」という方へ、私たちが普段からオーナー様へお伝えしている「賃貸経営の考え方」「賃貸経営のポイント」「賃貸経営で失敗しないコツ」をあなたにもお話したいと思います。
賃貸経営の考え方
はじめに大変重要な考え方をお話します。この考え方が間違っていると、大変困ったことになります。
『賃貸アパート経営とは不動産を使った投資である』
身近な例えを使うなら「銀行への貯金（貯蓄）」のように元本が保証されているものではなく、株や為替の取引のように、予想と違っていると元本を割ることもあるということです。
ということは、「絶対」という言葉を使うことはできません。例えば「絶対に儲かります」とか「絶対に満室になります」ということは言えないのです。もしこうした言葉を使っている会社があれば、かなり危険なところです。
このようにリスクを含んでいるのが賃貸経営ですから、日生リビングシエスタがご提案する場合には、次の2つのうち、あなたがどちらのタイプなのかを知る必要が出てきます。
- リスクは負っても多くリターンを取りたい
- リターンは少なくても安定していた方が良い
あなたはどちらのタイプでしょうか。タイプ（その人の投資に対する傾向です）によって、賃貸アパート経営を行う
- 場所
- 建物
- 総額
こうした計画が変化します。タイプの違う人がいるにも関わらず、提案する内容が同じなのは正しい提案とは呼べません。
そして賃貸アパート経営の考え方として総合的な部分に視点を向けると、次のようなこともわかってきます。
賃貸アパート経営とは
- 資産運用
- 不動産投資
- 土地活用
- 賃貸管理
これらの要素がバランスよく連携することで、スムーズにまわりはじめます。どれか一つがまわらないと、ギクシャクとした進み方になりますので、安定した収入を期待することは難しくなります。
賃貸アパート経営というと「建物」だけに注目される方が多いのですが、1つだけに注目していてはいけません。トータルで考えるようにしてください。
賃貸経営のポイント
賃貸アパート経営のポイントとしてご理解頂きたいことがあります。それは、
『一時的な儲けだけを考えないこと』
新築のときだけ100点満点の120点を目指して家賃収入を計画するよりも、毎月毎年80点を積み重ね、安定した家賃収入を作り出すことが重要です。
そのためには、ソフト面（稼働率等）もハード面（建物本体の維持管理）も良い状態を永く保つことにこだわる必要があります。
オーナー様としては「崩れないことを目指し、安心・安定を作る」ことに意識を向ける必要があります。また、あなたをサポートしてくれる会社には「崩れないことを目指し、安心・安定を作ることを提案する」知識と経験、実績を持っていないといけません。
そのためには、次のようなことを普段から実践している会社を選ぶようにしてください。
- 建物、住宅設備、新システム等の情報収集
- 賃貸住宅フェア、資産運用フェア、リフォームフェア等の展示会に積極的に行く、メーカー、専門メディアと定期的に情報交換や取材を受けることで知見を蓄積
- 賃貸や売買に関する相場調査（土地・建物・賃料の推移や条件のトレンド）
- 土地の値動き、建物などの資材の動向、賃料の推移、賃貸募集条件のトレンドを常に調査、把握
- 現場を大切にする
- 建築中は進捗を常に把握し、オーナー様へ報告
建築後も定期巡回、清掃清掃（ゴミボックスや敷地回り）、メンテナンス等を常に把握し情報共有
当たり前のことを当たり前に行い、住環境を維持（入居者の継続性につながります）
報告資料のみを信用せず、必ず自分の目でも現場を確認しチェック - 情報共有
- いつでも確認できるシステム管理の用意
担当者がコロコロと変わらない体制維持 - 社内研修
- オーナー様の賃貸経営（メンテナンス、建築、管理）における工夫を専門情報媒体（賃貸住宅新聞、家主と地主、宣伝会議）などから情報収集
外部研修への積極的な参加による向上心の植付け
専門的なことも必要ですが、人としてどのように接することができるのかもオーナー様にとっては見て頂きたいポイントです。オーナー様をサポートする会社とは、長いお付き合いになります。人として信頼できないようでは、良い関係のまま賃貸経営を継続することは不可能になります。
賃貸経営で失敗しないコツ
さいごに、賃貸経営をはじめようと考えておられるなら、失敗しないコツについても知っておいていただきたいと思います。
- ご入居者様の住環境整備に気を配る
- パートナーとなる会社によってオーナー様が入居者様と直接やりとりするケースと、日生リビングシエスタのように当社が入居者様とやりとりするケースの2つがあります。どちらのケースにしても、賃貸物件の持ち主であることには変わりありません。
オーナー様としても住環境については気配りが必要です。 - 緊急事項やクレームには迅速に対応
- こちらも入居者様と直接やりとりするケースと、そうではないケースがあります。どちらのケースでも必要な事案が出たときにはスムーズで迅速な決断や対応が必要です。
オーナー様には「入居者様目線」を持っていただきたいと思います。 - コストパフォーマンスの良さ
- 賃貸経営は不動産投資ですのでリスクをゼロにすることはできません。
しかし、限りなくリスクを小さくすることは可能です。
まずはリスクを小さくするために「コストパフォーマンスの良い」賃貸アパート物件となる商品やサービスかどうかを見てください。
コストパフォーマンスの良い商品なら、建築コスト（他社よりも良い仕様で安く提供されている）はもちろん、将来のメンテナンス費用にも影響してきます。
また、次のような点もコストパフォーマンスの良さとして考えていただきたい内容です。
- オーナー様が悩むことなくプロが考え抜いた商品を手にできる（空室率の低下に貢献）
- マーケティングによる予実計画（特にキャッシュフロー）の精度が高い商品サービスの提供（収益に関係）
- 事業計画時よりも高い稼働率と計画段階よりも高い収益性を提供（安定安心の家賃収入）
- 建物を作ることが目的ではなく、満室経営を続けることにフォーカスしている
ここで業界の問題点を少しだけお伝えしますと、一般的に「コストパフォーマンスの良い」賃貸アパート物件となる商品やサービスは多くありません。これは業界の問題の一つです。
そもそも業界全体としては、コストパフォーマンスを良くしようと考えていない傾向が強いと言えます。コストパフォーマンスを良くすると、建物やサービスの手間がかからなくなる（オーナー様はうれしい）ため、業者の仕事がなくなる（業者は困る）からです。そこで、、、
『コスパを良くする＝自分たちの仕事を減らしている』
こういう考え方が業界全体に根付いているのです。
建物を手に入れることは「高い」のが当たりまえ。しかし建てたら終わり。次の仕事を同じ人からもらうのは難しい。
だったら5年後10年後のメンテナンスでお金をもらいたい。メンテナンスの仕事をもらいたい。
コスパを良くしては仕事がもらえないので、従来どおりでいいんじゃない。
何とも困った考え方です。こうした考え方は良くありません。
賃貸経営をこれからはじめられるのなら、コストパフォーマンスの良さをしっかりと考えた設計や計画になっている会社を選び、ビジネスパートナーと共に歩んでいけることが成功への秘訣です。
日生リビングシエスタでは、パッケージ型商品によってコストパフォーマンスの良さを目指した商品やサービスの開発や提案を行っています。ご興味がありましたら、引き続きサービス内容をご覧ください。
