アパート経営の利回りとは？計算の仕組みとアパートのタイプ別の特徴を解説

投資をはじめると、利回りが気になるものです。

利回りを計算式から理解しておくとご自身の投資スタイルに合わせた初期計画を練ることができます。

そこで、この記事では利回りの種類・計算方法とあわせて、利回り別の特徴を解説します。

どのようなアパートのオーナーになろうか検討中の方も、投資の方向性を決める参考にしてみてください。

アパート経営における利回りとは？種類は？

アパート経営の利回りとは、不動産購入価格に対し、1年間でどれくらいの利益を得られるかを％で表したもの。

いくつか種類がありますが、不動産投資では「表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」が用いられることが多いです。

表面利回りと実質利回りは、以下のように計算します。

表面利回り

年間家賃÷不動産購入価格

実質利回り

（年間家賃－諸経費）÷不動産購入価格

諸経費とは、購入時の経費と賃貸経営を始めた後の運転費用のことです。

【諸経費】

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税
• 土地の仲介手数料
• 司法書士の手数料
• 建築確認の申請手数料
• ローン手数料
• 火災保険などの保険料
• 固定資産税・都市計画税
• 管理費
• 修繕・メンテナンス費

不動産の広告に記載される利回りは、表面利回りなことが多く空室・アパートの購入やメンテナンスにかかる費用は入っていない数値です。

実質利回りは、物件の購入・管理にかかる経費が加味されているので、より現実的な利回りに近い数値です。

しかし、

不動産投資は原状回復費用など他の投資では登場しない経費が発生します。

利回りだけに着目すると、思わぬ落とし穴に引っ掛かる可能性大です。

安定した家賃収入を得るには、利回りだけでなく利便性の高い場所にアパートがあるといった、空室になりにくい物件か否かの判断も重要です。

あらゆる投資方法の中でもミドルリスクミドルリターンの位置づけの不動産投資。

リスク別の投資方法を解説します

投資の醍醐味　利益率が特徴のワンルーム投資（1棟）

ワンルーム投資は、不動産投資でもハイリスクハイリターンと位置付けられます。

学生や社会人の需要の高い単身向け賃貸住宅は、駅近など立地の良い場所に建てられることが多く、㎡単価の家賃がファミリータイプのものより高い傾向にあります。

部屋の広さが2倍になれば家賃も2倍になるわけではないので、ファミリータイプより賃料の単価の高いワンルームは、効率的に利益を出しやすいです。

部屋の面積がさほどない分、現状回復費用も大きな打撃になりにくいです。

学生や単身者に人気なので、ライフスタイルの変化で入退去が多く、空室リスクはファミリータイプより高くなるもののすぐに新しい入居者が見つかる物件であればリスクは低く抑えられます。

安定性が特徴のファミリータイプへの投資

ファミリータイプの投資は、不動産投資でもローリスクローリターンと位置付けられます。

ファミリータイプは、賃料の単価が安く、ワンルームタイプより1棟に入る部屋数が少なくなるので賃料収入が単身者向けの部屋に比べると少ないです。

また、部屋が広い分メンテナンス費用などが多くかかることから、実質利回りは低くなります。

しかし、家族ぐるみでの引っ越しはハードルが高いため入居期間は長い傾向にあります。

長期にわたる安定収入を見込めるのがメリットです。

自然豊か、近くに遊べる公園があるなど、子育てに向く環境であることも選ばれるポイントです。

都心の物件を購入するのが難しい方や、都心に土地を持っていない方も、オーナーになりやすい点でも魅力的です。

ファミリー層はマイホームを検討しているケースも多く、流動性が低い分、空室期間が長くなるのがリスクです。

理想のアパート経営スタイルを見つけよう

空室リスクを下げて安定収入を得るにはアパート経営したい土地で、ニーズのあるタイプの物件を購入することがポイントの一つです。

衣食住の一つを担う不動産投資は、学べば学ぶほどうまくリスクをコントロールできるほかにない投資方法です。

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