アパートはどのように建てる？流れや費用・検討事項も解説

土地の活用方法として、アパート経営に向けてアパートを建てようかと検討している方もいるでしょう。アパート建築には長い期間がかかるため、計画的に準備を進め、資金の調達方法も考える必要があります。

当記事では、アパートを建てるときの具体的な流れとともに必要な費用、検討事項について解説します。アパート建築において長期間のパートナーとなる建築会社の選び方も合わせて解説するので、アパート経営を成功させたい方はぜひご覧ください。

新築アパートでの賃貸住宅経営を成功に導くためには、アパートを建てる際の流れやアパート建設に必要となる期間を把握しておくことが大切です。一般的には、アパート建築の計画立案から完成まで1年～1年半程度かかります。

ここでは、アパートを建てるときの流れについて詳しく解説します。アパート建築をスムーズに行うためにも、各段階における重要ポイントや取り組むべき内容を確認しておきましょう。

アパートにおける立地調査とは、賃貸アパートを建てようとしている敷地や土地活用を検討している敷地が、アパートの建築に適している土地かどうかを調べることを指します。次の3種類の調査を行った上で、安全性と競争力の高い土地を選びましょう。

◆アパートの立地調査

アパートを建築するためには、少額とは言えない金額の資金が必要になります。アパート建築の資金を調達する方法には、主に「自己資金」と「アパートローン」があります。不動産投資用のアパートを建築する場合は「住宅ローン」は利用できません。

金融機関や商品によってローンの金利が異なる点にも注意が必要です。それぞれのメリット・デメリットを考慮した上で、自身の状況に適したローンを選ぶようにしましょう。不動産投資に強いファイナンシャルプランナー、税理士や金融機関などと相談しながら資金計画を立てることもおすすめです。

アパートを建築するための立地調査や資金計画の作成が完了したら、アパートの建築を依頼する建築会社を決めましょう。

アパートの建築工事を行う業者には、主に「ハウスメーカー」「工務店」「設計事務所」「デベロッパー」などがあります。建築会社によって使用する工法や建築資材、得意とする技術、建築費用なども異なるため、それぞれの特徴をふまえた上で、自分に合った建築会社を選ぶようにしましょう。

建築工事を依頼する業者が決まったら、どのようなアパートを建てるのか具体的な計画を立て始めましょう。アパート建築プランの作成には「基本設計」と「実施設計」の2段階があり、それぞれの段階で決定する内容が異なることに注意してください。

◆建築プランの作成

基本設計の段階では概算見積もりを、実施設計の段階では詳細見積もりを確認できます。設計と施工を別の業者に依頼する場合は、基本設計・実施設計を行った後に施工会社を選定し依頼するようにしましょう。

依頼する建築会社や建築プランが決まり、工事請負契約を締結したら、いよいよ着工の準備に入ります。着工までに次の4点を済ませておきましょう。

◆アパート建築の着工までにオーナーが行うこと

アパートの建築工事が始まったら、入居者募集をスタートさせます。アパートの規模にもよりますが、工事の開始からアパートの完成までには6か月程度の期間が必要です。この期間中に入居者を募集し、竣工と同時に入居してくれる方を確保することで、空室期間が減り収益をスムーズに得られるでしょう。

不動産仲介業者を利用して入居者を募集する場合には、入居者からも安心してもらえる仲介業者を選ぶことがポイントです。オンライン接客やオンライン内見など、インターネットを活用した集客も積極的に行っている仲介業者を中心に検討し信頼のおける業者に依頼しましょう。

アパートの建築工事が完了したら、工事完了の4日以内に「工事完了届」を建築主事に提出し、建築物の完了検査を受けましょう。完了検査で適法であると確認され「検査済証」が交付されるまでの期間は、アパートを使用できません。

また、アパートが完成したら、建築会社からアパートが引き渡されます。工事の最終確認として、オーナーと建築会社の責任者による「立会い検査」が行われるため、手直しの必要がないか細かいところまで確認しましょう。手直しする必要がある場合は、手直し工事を建築会社に依頼してください。

アパート建築費は、アパートの規模や建築会社、地域、使用する設備などによっても異なりますが、構造によっても相場が異なります。

◆建築費用の平均値（構造別・全国）

出典：国税庁「地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり）【令和5年分用】」

国税庁が算出する建築費の平均は表の通りですが、実際にアパートを建てるときの相場は上記の倍程度になることが一般的です。

アパートの建築費は、主に「本体工事費」「付帯工事費」「諸費用」の3つに分けることができます。ここでは、これらの内訳に該当する費用項目や相場について確認しましょう。

本体工事費には、アパートの本体部分（基礎部分・躯体・外装・内装・トイレ・浴室など）を構成する工事費および資材費が該当します。本体工事費は、建築費用の6割程度となることが一般的です。

なお、建築会社によって内訳が異なるため、見積もりや明細書などをよく確認し、不明な点があれば建築会社に問い合わせましょう。

付帯工事費には、アパートの本体部分とは別に必要な工事にかかる費用が該当します。

◆付帯工事費に該当する費用（例）

建築するアパートのタイプや土地の状態、周辺環境にもよりますが、付帯工事費は建築費用の3割程度となるケースが多いでしょう。

アパートを建築する際には、工事に必要な費用以外にもさまざまな費用がかかり、上記の工事とは別で必要となるケースもあります。ある程度まとまった金額が必要となるため、代表的な諸費用について事前に確認し、資金を準備しておくようにしましょう。

◆代表的な諸費用

アパート建築にはローンを含めた多額の資金や複数の手続きが必要になるため、アパート経営に不安を感じている方もいるのではないでしょうか。確かに資金や手続きは必要ですが、アパートを建てることには大きなメリットもあります。

ここでは、アパート経営を始めることで得られる主なメリットを2つ紹介します。メリットを確認した上で、アパート経営に前向きに取り組みましょう。

アパートを建てて不動産経営を行うメリットの1つとして、家賃収入という安定した収入を長期的に得られる点が挙げられます。アパートなどの賃貸物件は入居期間が2年以上となる場合が多いため、一旦入居者が決まれば数年間は安定した家賃収入が見込めるでしょう。流行や季節によって収入が変動しにくい点も魅力的です。

ただし、何もしなくても安定した不労所得を得られるというわけではありません。「長期的な収支計画を立てる」「維持管理費用を積み立てておく」「空室対策を十分に行う」など、安定した収入を維持するための準備が必要であることも覚えておきましょう。

アパートを建てて経営すると、各種の税金を節税できるというメリットもあります。アパート経営で節税できる主な税金の種類や対策方法を確認し、税制上の優遇制度をうまく活用しましょう。

◆アパート経営で節税できる主な税金と対策方法

アパート経営には大きな節税効果がありますが、所得税や住民税の節税対策に重点を置きすぎると経営がうまくいかなくなるリスクもあります。利益と節税のバランスをうまく取るよう心がけましょう。

アパート経営を成功させるには、アパートを建てる前にさまざまなことを検討する必要があります。検討が不十分だとアパート経営に失敗する恐れもあるため、下記のようなポイントを十分に検討するようにしましょう。

◆アパート経営を建てる際に必要な検討事項・守るべき鉄則

ここでは、上記8つの検討事項について詳しく解説します。

土地をアパート経営に活用することを検討する際には「そもそもアパートを建てられる土地かどうか」を事前に確認する必要があります。まずは活用を検討している土地の用途地域を確認し、アパートを建てられない土地に該当していないかチェックしましょう。

◆アパートを建設できない主な土地

また、接道義務など建築基準法で定められている条件を満たしているかどうか、建築制限などをクリアしているかどうかをチェックすることも大切です。アパートの階数を検討する際に重要な「建ぺい率」「容積率」についても併せて確認しておきましょう。

建ぺい率や容積率は地域・用途によって異なります。自治体の都市計画課などで事前に調べておきましょう。

アパート経営で安定した収益を上げるには、空室率を下げて稼働率を上げることが大切です。空室リスクを可能な限り抑えるためにも、アパートの建築予定地があるエリアで賃貸需要があるかどうか事前に確認しておきましょう。

◆アパートのニーズを調べる方法

アパートを建築する際には、どのような入居者が住むか具体的にイメージすることが大切です。アパート需要の調査の結果をふまえた上で、どのような入居者をターゲットとするアパートを建てるか検討し、間取りや設備を選定する参考にしましょう。

◆入居者の主なターゲット分類と支持されやすいアパートの特徴

年収や資産、物件の価格によっても異なりますが、アパート経営を開始する際に必要となる自己資金の目安は、「物件価格の1～3割」と言われています。例えば、物件価格が5,000万円の場合、自己資金として500万～1,500万円、残りの3,500万～4,500万円をアパートローンで借り入れるケースが多いでしょう。

「物件価格の1～3割」という数値はあくまで目安であり、自身の経済状況によってはこれよりも多くの自己資金を投入しても問題はありません。物件価格に占める自己資金の割合が高いほど借入金額を抑えられるため、ローン審査も有利になるでしょう。

自己資金が少なく借入金額も多いと、ローン審査が厳しくなる場合があります。一方、自己資金として財産の大部分を使用すれば、修繕費などの急な出費に対応できない事態になりかねません。金融機関などの専門家に事前に相談し、無理のない資金計画を立てるようにしましょう。

賃貸物件を探している方の多くは、部屋の間取りや設備を重視して部屋選びを行っています。ニーズが高く人気のある間取り・設備のタイプは、入居者の属性によって異なります。アパートの入居者ターゲットや立地条件などから、入居者ニーズを満たす間取り・設備を決めましょう。

◆入居者ターゲット別・ニーズの高い間取り・設備

アパートの建築費用は数千万円規模となるため、価格が適切かどうか確認することは非常に重要です。アパートの建築費用は建物の構造、設備の仕様、建築業者などによっても異なりますが、概ね下記の戸当たり単価を目安とするとよいでしょう。

※建物本体価格から1 戸当たりの単価を算出

※解体費・給水排工事やオプション工事費は除く

例えば、30坪の土地に1Rの部屋が6戸あるアパートを建てる場合は、「約500万円×6戸＝約3000万円」の費用が目安となります。一方、1部屋を広くとってファミリータイプの部屋を3戸とする場合は、「約1200万円×3戸＝約3600万円」が目安です。

部屋の広さによって、間取りや必要な設備も変わります。建築費用の概算を把握するためには、戸当たり単価を参考にするとよいでしょう。

アパートを経営する上での「利回り」とは、アパート経営への投資額（初期投資）に対してどの程度の利益があるかというリターンの割合を示した数値です。アパート経営では3種類の「利回り」があるため、それぞれの概要や算出方法を確認しておきましょう。

◆アパート経営における利回りの種類

アパート経営では、入居者の募集や審査、家賃の回収、トラブル対応、建物のメンテナンスなどさまざまな管理業務が発生します。アパートの管理方法には主に次の3つの方法があるので、メリット・デメリットの両方をふまえた上で自分に合った方法を選びましょう。

◆アパートの管理方法

アパートの新築には多額の建築費用が必要となる上に、近年では建築費用が上昇傾向にあることから、なるべくコストを抑えてアパートを建てたいと考えている方も多いでしょう。

ここでは、少しでも安くアパートを建築するための3つの方法と、コストを抑えられる理由をそれぞれ解説します。

アパートの設備を充実させることは、近隣のアパートとの差別化を図る上でも重要です。しかし、最新の高機能で利便性の高い設備を導入しても、入居者が使いこなせないケースや必要としないケースも多くあります。ターゲット層を考慮して、必要な設備や人気の高い設備は取り入れつつ、過剰な設備・機能は取り入れないようにしましょう。

◆アパートに最低限求められる設備・人気の高い設備

設計施工一貫方式とは、設計と施工を1つの会社が一貫して行う方法であり、多くの大手ハウスメーカーがこの方式を採用しています。設計施工一貫方式で依頼した場合、設計料は建築費の1～3％程度となり、建築費の10％が設計料の相場となる設計施工分離方式よりもコストを抑えられるでしょう。

設計施工一貫方式には工事管理がスムーズに行えるというメリットがある一方で、建築費用の妥当性を検証できる機会が少ないというデメリットがあります。全体の費用が高くなるケースもあるため、依頼前に複数社から見積もりを取るなど、建築費用が適正かどうか確認することが大切です。

建物の規模が同程度であっても、工法や構造によって建築費用は大幅に異なります。「ハウスメーカーに依頼して規格化された建築資材を使用する」「坪単価の低い木造や軽量鉄骨を選ぶ」など、初期費用を抑えられるよう工法・構造を再検討しましょう。

なお、企業や業者によって得意な工法・取り扱う構造は異なります。それぞれの業者の特徴を事前に確認した上で、適切な業者を選ぶようにしましょう。

アパート建築を依頼する会社には、主に「ハウスメーカー」「工務店」「設計事務所」「デベロッパー」の4つがあります。

◆アパート建築を手がける業者の特徴

ここでは、上記の特徴をふまえた上で、建築会社選びの際のポイントを解説します。自分に合った建築会社を選び、安定した収益を得られるアパートの建築を目指しましょう。

建築会社には、アパート建築の実績が多い企業もあれば少ない企業もあります。特にハウスメーカーや工務店は、アパートだけでなく一戸建て住宅や企業ビルなどの建設に幅広くかかわっているため、知名度だけで判断しないことが大切です。アパート建築の実績を確認した上で、依頼する建築会社を選びましょう。

アパート建築の実績を確認する際には、どの程度のアパートを建築しているか調べるとともに、どのような強みがあるかを確認することが大切です。「アパート経営のノウハウが豊富」「自社物件の仲介を優先的に行う」「集客力が高い」「入居者サポートが手厚い」など、各社の強みを把握しておきましょう。

アパート建築における「構造」とは建物の基本的な骨組みのことであり、「工法」は工事の施工方法を指します。また、材料とは「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨・鉄筋コンクリート造」など、建物に使用する主な資材のことです。

構造は、主に建物を柱と梁で支える「軸組構造・ラーメン構造」と、建物を壁で支える「壁構造」の2種類に分けられます。また、工法は、現場で施工を進める「在来工法」と、一定の施工を工場で行う「プレハブ工法」の2つがあります。軸組構造・ラーメン構造の場合は在来工法が多く、壁構造の場合はプレハブ工法で行われるのが一般的です。

アパートを建てる際には、目的に合った材料・構造・工法を選ぶことが大切です。防音性重視の場合は鉄骨・鉄筋コンクリートのラーメン構造による在来工法、コスト重視の場合は木造の壁構造によるプレハブ工法（2×4）などを検討するとよいでしょう。対応できる構造・工法は建築会社によって異なるため、事前に確認することをおすすめします。

建物の規模や坪数、材料、構造・工法などが同じ条件のアパートを建築する場合でも、その建築費は建築会社によって大きく異なる場合があることに注意が必要です。例えば、設計から建築工事までの大部分を自社施工できる会社と、施工管理以外はすべて下請け業者に外注する会社では、後者のほうが費用が高くなる傾向があります。

また、複数の会社から相見積もりを取り、各社の見積書を比較して発注する企業の検討を行うことも大切です。また、依頼する建築会社を決めて打ち合わせを進める過程でも複数回見積もりを取り、金額の確認や内容の検討を重ねるよう心がけましょう。

アパート建築会社や担当者は、アパートの設計から竣工まで、さらにアパート管理を依頼する場合は建築後も長期間にわたって付き合うことになるビジネスパートナーです。下記のようなポイントをチェックし、信頼関係を築ける会社・担当者かどうかを見極めましょう。

◆アパート建築会社の担当者と接する際のチェックポイント

アパートを建てるオーナーの多くは、自己資金だけでなく金融機関からのアパートローンを活用しています。アパートローンを組む金融機関をオーナー自身で選ぶ場合もありますが、工事を請け負った建築会社が金融機関を紹介するケースもあります。

アパート建築会社と金融機関との間に良好な関係性がある場合、アパートオーナーにとってより有利な商品を紹介してもらえるケースもあります。アパート建築会社の実績や事業計画などに一定の信頼があるため、オーナー個人に問題がなければローン審査もスムーズに進むことが多いです。

アパートの建築期間に起こり得るトラブルに対応できるスキルがあるかどうかも、アパート建築会社を選ぶ1つの基準となります。まずは信頼できる企業を選び、「請求費用が契約時と異なる」「工期が大幅に遅れる」「施工不良が多い」などアパートの建築契約に関するトラブルのリスクを低減しましょう。

また、アパート建築中に発生する恐れがあるトラブルとして、近隣への騒音や日照の問題によるトラブルなどが考えられます。これらのトラブルを未然に防ぐための対策を講じているか、トラブルが発生した際にはどのような対応をしているかなど、事前に確認しておくことが大切です。

建築会社を選ぶ際には、保証やメンテナンスなどのアフターサービスが整っていることも重視しましょう。建物の基本構造部分は10年以上の保証が義務付けられていますが、最近では会社独自の保証を20年以上付けている企業も少なくありません。有料の定期点検を受けることで保証期間を60年まで延長するサービスを提供する企業もあります。

また、関連企業にアフターサポート専門の会社をもっている企業を選ぶこともおすすめです。建物に不具合が生じた場合でも、サポート会社と連携してすぐに対応してもらえるでしょう。竣工後の修繕を気軽に相談できる点も大きな魅力の1つです。

アパートを建てるとき、土地の調査や資金計画などに必要な期間も含めると完成までには1年～1年半程度かかります。アパート経営を行うと、安定した家賃収入が得られるほか、節税効果も期待できます。経営を成功させるためには、建築中から入居者を集めたり、立地から推測されるニーズに合わせた間取りのアパートを建てたりすることが大切です。

アパート建築を依頼できる会社には、ハウスメーカーや工務店、設計事務所、デベロッパーなどがあります。長期間かかわることになる上、会社によって建築実績や得意な工法が異なるため、アパートを建てる際は業者選びに力を入れましょう。業者について実績やサービス内容をしっかり調べた上で、信頼できるかどうか自分自身で吟味して決めることが大切です。