アパートの解体費用相場は？内訳や利用できる補助金・解体の流れも解説

築年数がある程度経っていたり、空室率が高かったりするアパートは解体するタイミングかもしれません。しかし、解体にはある程度の費用や準備も必要であるため、しっかりと検討してから進める必要があります。

当記事では、アパートを解体する際の相場や費用の内訳、少しでも解体費用を抑える方法を解説します。アパート解体の流れも合わせて解説するため、アパートの解体を検討している方はぜひ当記事を参考にしてください。

アパートの解体にかかる費用は、アパートの構造や規模によって異なります。アパートの解体を考えたときは、まず費用相場を把握することで解体計画や予算の設定がよりスムーズに進むでしょう。

ここでは、アパートの構造別・規模別費用相場を解説します。

解体対象建物の構造が異なると、解体方法や必要な重機、期間も変わります。木造は一般的な重機で容易に壊せますが、鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物の解体は特殊な機器や手法が必要です。解体にかかる手間の違いが、各構造の解体費用に差を生む大きな要因となります。

【解体費用の相場表】

実際の金額は、上記の単価に延べ床面積の坪数をかけた金額となります。

木造の建築物は解体が比較的容易であり、費用を抑えられる傾向にあります。一方、鉄筋コンクリート造は頑丈で大規模な建物が多いため、解体に時間がかかり費用も高めになるケースが大半です。ただし、この費用はあくまで目安であり、実際の費用はアパートの規模やその他の条件によっても左右されます。

アパートの解体費用相場は、建物の規模、特に階数に影響されます。階数が多いほど延べ床面積も大きくなるケースが一般的なため、金額も高くなります。

ただし、建物面積が同じ場合でも、平屋と二階建てで解体費用が異なることもあります。平屋の場合、建物面積80坪のアパートは屋根も基礎も80坪分の面積を持っています。一方総二階建ての場合、屋根や基礎部分の面積自体は半分程度となるのが一般的です。

基礎部分の解体では、コンクリート片などの処分に高い費用がかかる廃材が多く出る上、作業員の数も増えるため、基礎面積の広い平屋のほうが坪あたりの解体単価が高くなる傾向があります。ただし、2階建てのアパートのほうが使用されている建材が多く、重機の使用や廃材が増えると結果的に総額が上回る場合もあるので、見積もりなどで費用をしっかり確認しましょう。

また、部屋数や設備の数によっても解体作業にかかる手間が異なるため、費用が変動します。特に、風呂やトイレのような水回り設備の解体は手作業となり、時間と人手が必要です。

以上の点から、アパートの階数や部屋数、水回り設備の数など、建物の規模により、解体費用が大きく変動することを理解しておきましょう。

例え同じ構造で同じ広さのアパートでも、解体費用が全く同じであることは滅多にありません。アパートの解体費用は、建物の構造や規模だけでなく、その他にもさまざまな要素に影響されるためです。

ここでは、アパートの解体費用を左右する5つの要素を解説します。

アパートの立地は、解体費用に大きな影響を及ぼす要素です。特に、都市部や首都圏、繁華街などの密集地域は、人件費や重機のレンタル料、廃棄物の処分費用が高額になるため、解体工事の費用も高くなる傾向にあります。

アパートと隣接する建物との距離も解体費用に影響します。近隣との距離が1m未満であったり、解体現場までの侵入経路となる道路が狭くて重機を入れることができない場合は重機の使用が難しくなり、手作業で建物を解体しなければいけないケースがあります。また、大型のトラックが侵入できなければ、廃材の搬出にも手間がかかるため工期が伸び、人件費も高くなります。

立地や周囲の環境によっては、交通整備員の配置も必要です。立地の特性を把握し適切な解体方法を選ぶことが、費用を抑える鍵となるでしょう。

解体作業に使用する、重機の大きさや種類も費用を左右する要素です。重機の使用料金や運搬費に加え、重機が使用できない場合の人件費にも考慮する必要があります。

例えば2階建ての場合、5tクラス以上の重機（油圧ショベル）が使用できれば解体費用は割安になります。しかし、3tクラスの重機しか入らない場合や電線が近くにある場合は、多くの部分を手壊しで行わなければなりません。

住宅地にある3階以上の建物では屋根まで重機のアームが届かず、手作業で解体する部分が多くなりやすい傾向にあります。いずれも工事日数や作業員の人員が増えるため、解体費用は増加します。また、鉄筋コンクリートや鉄骨造の建物は非常に強固で、解体には専用の重機が必要となり、費用は高額になるケースが一般的です。

また、基礎の種類や杭の長さも必要な重機の種類に影響します。重機で簡単に掘り返せる布基礎が多い古い木造アパート解体の場合、費用はそこまで高額になりません。一方、破砕部分の多いベタ基礎や杭基礎が使われているアパートやマンションの場合、解体にかかる費用は高くなります。

アパートの解体において、水回り設備の撤去や残留物の処分も費用を押し上げる要素です。例えば、キッチンや風呂、トイレのような設備の撤去数が多い場合、工事費用を増加させる要素となります。

アパート内にあるタンスや机、椅子などの残留物は「産業廃棄物」として処分され、家庭ゴミとして出すよりも費用がかさむケースが一般的です。残留物の数が多いとそれだけでも数十万円以上かかることも珍しくないため、注意しなければなりません。

また、撤去や処分を解体業者に依頼する場合、人件費などの追加費用も必要になる可能性があります。工事前に可能な限りゴミを処分しておくと、解体費用を抑えられるかもしれません。

アパートの敷地内に外構が存在する場合、建物解体費用だけでなく外構撤去費用も考慮しなければなりません。

【外構の例】

外構の内容はアパートごとに異なるため、撤去にかかる費用相場も異なります。建物の規模が大きく外構の構造物が多ければ、その分撤去費用がかさむことを覚えておきましょう。

アスベストは1975年以前に断熱材として広く使用されていました。しかし、発がん性物質を含むことが判明し、現在では健康被害のリスクから使用が制限されています。ただし築年数の古いアパートはアスベストを含む可能性が高く、解体時には十分な注意が必要です。

アスベストを含む建材の撤去には、飛散防止のための特別な工事や処分費が発生し、解体費用も増加します。1㎡あたりの撤去費用相場は、建物の規模により2万～8.5万円です。

特に鉄筋コンクリート造や鉄骨造の場合、アスベストの吹きつけや外壁塗膜が存在すると、撤去費用が大幅に上昇します。アスベストの有無を確認する調査段階から補助金制度を活用できる地方自治体もあるため、事前に確認しましょう。

アパートの解体費用には足場の設置から立ち退き費用まで、さまざまな要素が影響します。解体業者ごとに工事見積もりの項目は異なりますが、基本的に8つの要素に大別が可能です。

アパートの解体にかかる費用の内訳について、詳しく見ていきましょう。

仮設工事費用の相場は、1㎡あたり450～1,000円程度です。主に、以下のような作業が仮設工事費に含まれます。

仮設工事は、近隣住民への影響を最小限に抑えつつ、解体工事を安全かつ迅速に進めるために不可欠な費用です。業者によっては「養生費」と称されることもあります。

解体工事費用は、解体する箇所や使用されている材料によって大きく変動する項目です。一般的に、解体工事は、内装・屋根・外壁や基礎の3つに分けられます。

なお、建物内部でアスベストが使われている場合も、特殊な撤去作業を行います。アスベストは健康への影響があるため、撤去作業では近隣の飛散防止や作業者の安全対策が必須であり、これが費用の高騰を招く原因です。

解体工事が完了した後は、土地を整える「整地」の作業をするケースがあります。

解体後の土地活用方法や土地の状態によって、その方法や費用はさまざまです。例えば、土地を駐車場として使用する予定の場合、アスファルト舗装やコンクリート舗装が適しています。

整地作業の主な種類と費用相場は以下の通りです。

なお、斜面になっている土地の場合や、大きな石の撤去処分・抜根・雑草の除去などが必要な場合、相場よりも費用が高くなることもあります。

アパートの解体後に生じる廃材は、一般廃棄物に分類される家庭ゴミとは異なり、産業廃棄物として処理しなければなりません。産業廃棄物処理は、運搬から中間処理、最終処分場までの複雑な手順を経るため、解体費用の総額の中で4～5割を占める大きな要素となります。

廃棄物処分費用の相場は、以下の通りです。

不法投棄のリスクを避けるためにも、適切に処理する業者の選定が求められます。適正価格を理解した上で、安すぎる業者かどうかを判断するために相見積もりを行いましょう。

解体工事の人件費は、工事の規模や工期によって変動します。特にRC造や大規模なアパートの解体では工期が長くなるため、人件費も高額になります。

解体工事で動員する主な人員は以下の通りです。

人員の人件費の相場は、1人1日あたり2万～4万円とされています。解体工事費に人件費が含まれている場合もあるため、見積もり時には注意が必要です。

付帯工事とは、建物本体の解体とは別に行う工事のことです。付帯工事費用に含まれる作業は多岐にわたり、外の構造物の撤去や室内の残置物の処分の他、整地費用などが含まれる場合もあります。

付帯工事の例と費用相場は以下の通りです。

上記はあくまでも費用目安であり、具体的な工事金額は解体する構造物の規模や状況、業者によって異なります。解体予算のプランを立てる際には、複数の解体業者から見積もりを取得することをおすすめします。

見積書の最後にしばしば「諸費用（諸経費）」との記載があります。諸費用の内容の詳細は業者によって異なるものの、以下の項目が計上されるケースが一般的です。

諸費用は解体費用総額の5～10%程度が相場とされています。見積書に記載された諸費用が高いと感じた場合、詳しい内訳を業者に確認しておきましょう。

賃貸アパートを取り壊す場合、入居者へは立ち退き料の支払いが必要です。日本の借地借家法では入居者の権利が強く保護されているため、貸主の一存で無理やり退去させることはできません。

ただし、立ち退き料の金額や内訳には法的根拠がなく、一般的には裁判の判例内容を参考に算出されます。立ち退き料は、入居者が引っ越しをする際にかかる費用を補償するものであり、家賃の6～10か月分が相場とされています。

立ち退き料の項目の内訳は以下の通りです。

なお、立ち退きの理由や入居者の状況によっては、慰謝料や迷惑料が上乗せされるケースも少なくありません。

アパート構造や規模により差はあるものの、解体工事にはおよそ2週間～1か月程度となることが一般的です。ただし、アパートの解体では工事期間だけでなく、事前の手続きや後の作業も考慮しなければなりません。すべての期間を合わせると、1～3か月はかかると考えたほうがよいでしょう。

ここでは、アパート解体の手続きから工事終了までの一連の流れと、必要な準備や手続き、期間の目安を解説します。

現地調査は解体工事を始める前の重要なステップです。現地調査を通じて、解体業者は建物の状態や立地条件などを詳しく確認し、正確な見積もりを作成します。口コミやウェブサイトなどをもとに、複数の業者をピックアップして依頼しましょう。

現地調査で主にチェックする項目は以下の通りです。

立ち合いの時間は建物の大きさや調査内容によって変わりますが、平均して30分～1時間程度となります。見積もりが出るまでは、1～2週間程度が目安です。

立ち会わなくても調査自体は可能です。ただ。立ち会い時に工事の範囲や要望を直接伝えておけば、解体工事の方向性に行き違いが起こりにくくなります。

業者選びは慎重に行わなければなりません。品質の低い業者を選ぶと、法律違反や追加請求、工期の遅れなどトラブルのリスクが高まります。

以下は、業者を選定する際にチェックしたいポイントです。

1～2週間程度を目安に、複数の業者から見積もりを取り、比較して決定しましょう。

解体工事が始まったらまずは外構部分を撤去し、確保されたスペースに仮設工事を行います。仮設工事は、解体工事を行うための一時的な設備や施設を設置する作業です。工事が終了したら設置したものはすべて撤去されます。

以下は、主な仮設工事の設備です。

仮設工事は1～2日程度の予定で進められます。並行して、着工の1週間前を目安に近隣への挨拶と解体の告知を行います。近隣への挨拶は騒音や振動による不満を軽減し、理解を深めるために重要です。業者によっては担当者が挨拶回りに同行し、工事に関する説明も行ってくれます。

また、解体工事のスケジュールが決まったら、アパート内の家具やゴミの処分、各種インフラの停止を行っておくと、作業がスムーズです。電気やガスの配線・配管の撤去もこの段階で行います。

アパートの内部解体作業には1～2週間が必要です。まず、高い所から低い所へと順に作業が進められます。初めに屋根の材料、例えば屋根瓦や屋根ふき材などを取り除きます。高所での作業となり、事故のリスクを下げるためにも手作業で行うケースが大半です。

屋根部分の解体が終わり次第、以下の内部設備や内装材を撤去します。

内装の解体作業も基本的に重機を使用せず、基本的に手作業です。建設リサイクル法の規定に従い、金属・蛍光灯・木材・ガラス製品など、撤去にあたっては廃材を分別しなければなりません。分別も手作業で丁寧に進める必要があるため、時間と手間がかかります。

建物の解体は大きな工事となり、工事期間は建物の種類や構造、大きさ、周辺環境によって変わります。作業の順番としては、内装材の撤去を終えた後、むき出しになった柱や梁などの構造体を解体します。木造の場合は比較的短期間で終わるものの、鉄筋コンクリートや鉄骨の建物は撤去に時間がかかるケースが多く見受けられます。

解体期間の目安は以下の通りです。

最後に、建物を支える基礎を撤去し、解体工事は終了します。

建物を解体した際に出る廃材は、建設リサイクル法に基づき適切に処分する必要があります。処分にかかる期間は、2週間～1か月程度が目安です。解体で発生したコンクリート・木材・プラスチック・鉄などの廃材は、工事と並行して分別され、産業廃棄物の中間処理場や最終処分場へと運ばれます。

解体工事が終了した後は最終清掃です。敷地に残ったゴミや廃材、地中の埋設物などを適切に処理し、周辺も含め1～2日程度かけて清掃が行われます。解体業者には「マニフェスト」を発行してもらい、適切に処理されるかをチェックしましょう。

なお、万が一不法投棄があった場合に罰則を受けるのは、業者のみです。施主は指示や手伝いなどの関与や不法投棄について見て見ぬふりをしていない限り、罰せられることはありません。

解体工事が完了したら、建物の名義人や相続人は「建物滅失登記」の手続きを法務局で行わなければなりません。この手続きは、建物が解体された日から1か月以内という期限が設けられており、解体業者から受け取る「建物滅失証明書」をはじめ、状況に応じた複数の書類が必要です。

滅失登記を怠った場合、以下のようなデメリットが生じる可能性があります。

自分で手続きを行う場合は登記簿謄本の取得にかかる1,000円程度、土地家屋調査士に依頼する場合は3万～4万円程度の費用が目安です。

アパート経営において、建物の維持・建て替え・解体を考える際は、以下の4項目を基準に判断するとよいでしょう。

・築年数

・空室率

・維持費用

・耐震性

アパートの状態や立地、経済的な側面など、さまざまな要因を総合的に考慮し、最適なタイミングでの建て替えや解体を検討しましょう。

アパート解体費用を安く抑えるには、単に「安い」というだけで業者を選ぶのではなく、しっかりとした準備と入念な業者選びが必要です。費用の中にはコストダウンが難しい項目もありますが、正しい知識と方法を持てば金額を抑えられる部分も少なくありません。

ここでは、アパート解体の費用を可能な限り抑えるためのポイントを4つ紹介します。

解体工事前に、自分で不用品の処分を済ませておくと経済的です。解体業者に不用品の処分を任せると、家庭ゴミであっても産業廃棄物の扱いとなり、処分費用は高くなります。

特に、蛍光灯・電球・書籍・調味料などは解体業者に依頼すると、自分で処理するよりはるかに高額になるため注意が必要です。なお、エアコン・冷蔵庫・洗濯機・テレビは家電リサイクル法の対象となり、一般の粗大ゴミとしては処分できません。

不用品の処分には以下の方法が考えられます。

業者によっても不用品や残置物に対する対応が異なるため、サービスの内容を比較して慎重に選ぶことが大切です。

解体費用を削減する方法として、「中間マージンを発生させない」ことが挙げられます。中間マージンは、例えばハウスメーカーや不動産会社、大手解体業者などが介在すると発生する手数料です。解体業者に直接発注すると中間マージンをカットでき、解体費用が20～30％安くなるケースも少なくありません。

一方、自分で解体業者との契約を行う場合、以下のような手間や責任が発生します。

対して、中間マージンを支払うことで得られるメリットには、複数社とのやり取りが不要になる点や、トラブル時のサポートが受けられる点が挙げられます。どちらが適しているかは個々の状況に応じた検討が重要です。

解体工事費用の見積もりは、業者によって大きく異なることがしばしばあります。一見、安価に見える見積もりでも、中身を確認しないと予期せぬ追加費用が発生するケースは少なくありません。

見積もりを確認する際は、以下の項目に注目するとよいでしょう。

解体工事会社の選定においては、必ず複数業者から見積もりを取得し、費用内訳をしっかりと比較することが重要です。その際、具体的な内訳が分からない、項目が少ない業者には注意しなければなりません。細かく記載されている見積もりや、工事内容の説明書を提供してくれる業者は信頼性が高いと言えます。

解体タイミングをうまく計画すれば、節税も可能です。1月1日までに解体した場合と、1月1日以降に解体した場合で固定資産税の額が変わるため、変動を考慮して解体の時期を決めるとよいでしょう。

家屋が1月1日時点で存在していれば、住宅用地の軽減措置により土地の固定資産税は安くなります。一方家屋がない場合は土地が非住宅用地と見なされ、固定資産税が4倍以上となるケースも珍しくありません。

ただし、アパートを取り壊すことによって建物部分の固定資産税と都市計画税がかからなくなり、結果的に解体後のほうが税金が下がる場合もあります。

解体を検討する際は建物の有無による固定資産税の変動と、建物の「滅失」にあたるのが着工・完工のどちらになるかを確認することが大切です。

アパートの解体費用は高額となりやすいものの、自治体の補助金を利用できれば負担を軽減できるかもしれません。空き家やアパートの放置は街の景観を損ねたり犯罪の温床になったりする恐れがあるため、自治体はリスク低減の手段として補助金を提供しています。また、使われていない建物の再活用により、地域の活性化が期待できることも理由です。

ただし、補助金の内容は自治体によって異なる上、一部の自治体では実施していません。利用を検討する際は必ず居住地の自治体に問い合わせを行い、正確な情報を確認しましょう。

ここでは、一般的な補助金の内容を解説します。

老朽化や耐震性に問題がある家屋を放置することは、住環境の悪化や近隣住民への危険を招きます。以下は、各自治体が解体や建て替えを促進するために設けている補助金制度の一例です。

・老朽危険家屋解体工事補助金

・危険廃屋解体撤去補助金

・木造住宅解体工事費補助事業

・建て替え費補助金

上記の補助金は、住環境の向上や安全の確保を目的として設けられています。利用を希望する方は、各自治体の詳細な要件や手続きをしっかりと確認してください。

空き家取り壊しの補助金・助成金を受ける条件は自治体ごとに異なりますが、多く挙げられている条件は以下の通りです。

・物件の条件

・申請者の条件

・工事の条件

条件には個別の詳細条件や自治体独自の要件が設けられていることも多いため、具体的な対応は居住する市区町村への確認が大切です。

以下は、補助金や助成金制度を利用する手続きの基本的な流れです。

補助金の申請は、工事の着工前に完了させなければなりません。申請から審査までには数週間かかる場合もあるため、補助金関連の手続きは早めに行いましょう。

アパートを解体する際には多くのことに気を配る必要があります。費用の問題だけでなく、さまざまなリスクやコストを抑えるための視点も欠かせません。

以下では、アパート解体において特に注意すべき2点を解説します。

近隣トラブルを防ぐためにも、工事前の挨拶は欠かせません。解体工事は騒音や振動、粉じんの飛散など、近隣の生活に影響を及ぼすことが多くあります。義務ではありませんが、関係の悪化を防ぐためにも、解体工事前に業者とともに挨拶へ向かいましょう。事故やトラブルが発生した場合にも、先に工事の説明をしていれば問題の拡大を防げるかもしれません。

挨拶をする際のタイミングとしては、工事開始の1週間から10日前が適切です。最低限挨拶すべきは、解体する建物の向こう三軒両隣と裏の家です。道路の利用などで迷惑がかかる場合、影響がありそうな家すべてを回る必要があります。

挨拶状を用意する場合、以下の点を記載しましょう。

必要事項を欠かさず載せておけば、近隣住民が問題を感じた際スムーズに連絡を取れ、ストレスが軽減されます。

アパート解体に際して、各種手続きの過程は非常に重要です。手続きを怠ると罰則を受けるケースもあるため、必ず実行しましょう。

【解体前】

【解体後】

必要な手続きは各自治体やアパートの状況によって異なる場合があります。分からない場合は解体業者や各自治体の窓口に相談しましょう。

アパートの解体費用相場は建物の構造によっても異なり、延床面積で換算した坪あたりの単価は木造住宅の場合で4万～5万円、鉄筋コンクリート造であれば9万～10万円程度です。また、アパートの立地や重機を使用できるかどうかによっても費用は左右されるため、現地調査と見積もりでしっかりと金額を確認することをおすすめします。

業者によって見積もりに含まれる費用の内訳が不明瞭であったり、安く見えても追加費用が発生したりする場合もあるため注意が必要です。アパートの解体を依頼するときは見積もりを比較し、自分が信頼できると思える業者を選びましょう。