賃貸の立ち退き料の相場は？計算方法や料金を抑える方法を解説

建物や土地を賃貸として貸している相手に立ち退きを要求する際、立ち退き料を支払わなければならないケースがあります。ただし、立ち退き料が不要なケースもあるため、不動産オーナーや管理者は、事前に支払いの必要性について確認することが大切です。

当記事では、賃貸の立ち退き料に関する基礎知識を解説した後、支払いが必要になるケース・不要になるケースや、相場・計算方法などを解説します。併せて、立ち退き料を抑える交渉テクニックも紹介するので、できるだけ負担を軽減したい方はぜひ参考にしてください。

賃貸の立ち退き料とは、貸している建物や土地から立ち退きをしてもらう際に、賃貸人（貸主）から賃借人（借主）へと支払う金銭のことです。

そもそも建物や土地を第三者に貸すときは、賃貸人と賃借人の間で賃貸借契約を結びます。賃貸借契約は原則として継続されるため、賃貸人側の都合のみで一方的に賃貸借契約を解除することはできません。

賃貸人が立ち退きを求める際は、法的に賃貸借契約を解除する必要があり、解除を進める過程で賃借人に立ち退き料を支払います。

立ち退き料の法的根拠は、賃貸借に関する権利などを定めた「借地借家法」の第28条にあります。

第二十八条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

引用：e-Gov検索「借地借家法」引用日2024/04/29

条文を簡単に説明すると、「賃貸人による賃貸借契約の解約の申入れは、さまざまな事情を踏まえた上で、正当事由があると認められなければ解約できない」という内容です。

言い換えると、正当事由がある場合には賃貸借契約の解除ができて、立ち退きも求められることを示しています。

条文内で立ち退き料に触れているのは、下記の文言です。

建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

引用：e-Gov検索「借地借家法」引用日2024/04/29

建物の明け渡しの条件、もしくは明け渡しと引き換えとする「財産上の給付」が、立ち退き料の支払いを示しています。

財産上の給付（立ち退き料の支払い）は、正当事由の有無を判断する際の材料の1つです。立ち退き料の支払いを含めて総合的に判断して、正当事由があると認められた場合には賃貸借契約の解除ができ、立ち退きも求められます。

立ち退き料は、主に正当事由を補完するために支払われます。賃貸人・賃借人それぞれの建物・土地の必要性や、賃貸借に関する経過、利用状況や現況などを正当事由として考慮し、不十分な部分を立ち退き料で補うという関係です。

結果として、もともとの正当事由が強い場合には立ち退き料が少なく済み、あるいは不要となります。

反対に、正当事由として不十分な場合にはより多くの立ち退き料を支払うケースが多くなり、場合によっては賃貸借契約の解除が認められない可能性もあるでしょう。

強い正当事由の例を挙げると、「賃貸人が何らかの事情で自宅を使えなくなり、ほかに建物を持っておらず、貸家を自宅として使いたい」というケースです。

建物を使用する理由は「建物使用の必要性」と呼ばれ、正当事由を判断する重要なポイントです。特に賃貸人自らが建物を使用する「自己使用」は必要性が大きいものとして判断されて、正当事由が強くなって立ち退き料が少なく済む可能性が高くなります。

賃貸借契約を解除するに至った事情だけでは正当事由が不十分な場合、立ち退き料の支払いが必要です。

立ち退き料が必要になるケースを3つ挙げて、「なぜ立ち退き料を支払わなければならないのか」の理由も説明します。

賃貸人が建物・土地を自分で使用したい場合には、管理者都合で立ち退きを要求することとなり、立ち退き料の支払いが必要となります。

具体的なケースとしては「貸していた建物を賃貸人の自宅として使用したい」「店舗の営業活動の場所に利用したい」などです。

貸していた建物・土地は、賃借人にとって生活の基盤となっている可能性が高く、管理者都合であっても自由に立ち退きを要求できるわけではありません。立ち退きに伴う経済的な損失を補償し、正当事由を補完することを目的として、立ち退き料を支払います。

ただし、貸している建物を賃借人がほとんど利用していない場合は例外です。賃借人の建物使用の必要性が低いと判断されて、立ち退き料を支払わなくても正当事由を満たせる可能性があります。

建物は経年劣化を起こすため、築年数の古いアパート・マンションなどでは大規模な建て替えをするケースがあります。賃貸物件を建て替える場合は、建物を使用している賃借人に立ち退きをしてもらえるよう、立ち退き料の支払いが必要です。

賃貸物件によっては、建物の老朽化が進んでいたり、耐震性が不足していたりといった事情もあります。

しかし、「極端な老朽化によって建物の使用に重大な危険が伴う」などのケースを除き、老朽化の進行や耐震性不足のみでは正当事由として認められません。老朽化していても建物がまだ使用できる場合は、賃借人の建物使用の必要性を満たせるためです。

建て替えは基本的に賃貸人が判断する内容であり、管理者都合での立ち退きと同じと見なされます。結果として、正当事由の補完として立ち退き料を支払うことになるでしょう。

所有している土地が都市再開発の対象となった場合は、建物の取り壊しをする目的で賃借人に立ち退きを求めるケースがあります。

しかし、土地の再開発という事情だけでは正当事由として認められません。土地の再開発は、現存の建物を取り壊し・開発して地域の価値を高めることが目的であり、賃借人側よりも建物使用の必要性が高いとは言えないためです。

賃借人に立ち退きしてもらうには、やはり立ち退き料の支払いが必要となります。

賃貸借契約の解除には基本的に立ち退き料が必要となるものの、中には立ち退き料が不要になるケースもあります。

立ち退きの要求を考えている不動産オーナーの方は、立ち退き料が不要になる4つのケースも押さえておきましょう。

賃貸物件を建て替える場合、建物が老朽化していても基本的には立ち退き料を支払わなければなりません。

しかし、建物の老朽化によって賃借人や近隣住民への危険がある場合には、賃貸借契約解除の正当事由として認められるケースがあります。具体的な例としては「使用を続けると事故が発生する」「災害発生時に倒壊の可能性が高い」などです。

「建物の使用に危険があり、取り壊し・建て替えを行う」という理由が、賃借人の立ち退きを求める正当事由となります。

ただし、建物の老朽化によって危険があるかどうかは、賃貸人の判断のみで確定できるわけではありません。建築士といった専門家に依頼して、老朽化の程度や耐震性を調査してもらい、耐震診断書などの書類を用意しましょう。

また、賃貸借契約解除の申し入れ時点で、具体的な建て替え計画を策定しておくことも重要です。

賃借人が賃貸契約違反をした場合には、賃借人側の契約違反を理由として、賃貸借契約の解除を行えるケースがあります。賃借人側の契約違反が理由であるため、立ち退き料の支払いは発生しません。

賃貸借契約の解除につながるような賃借人の賃貸契約違反としては、下記のような例が挙げられます。

ただし、賃借人の賃貸契約違反が確認できても、すぐに賃貸借契約の解除ができるわけではありません。賃借人の契約違反を理由として契約解除をするには、賃貸人・賃借人の間で「信頼関係の破壊」がされたと認められる必要があります。

家賃滞納を例に挙げると「賃借人が3か月程度の滞納をした場合」が、信頼関係が破壊されたと認められるケースです。

賃貸人・賃借人の間で結んだ賃貸借契約が「定期建物賃貸借契約」である場合は、満期を迎えたタイミングで賃貸借契約の解除ができます。

定期建物賃貸借契約とは、賃貸借契約の一種であり、契約期間を定めて建物の賃貸借を行う契約です。通常の賃貸借契約は更新が原則となっていますが、定期建物賃貸借契約は契約期間が定められているため更新されません。

契約期間の満期とともに賃貸借契約を終了すれば、立ち退き料を支払う必要なく、賃借人に退去してもらえます。

なお、定期建物賃貸借契約を結ぶ場合は、契約締結前に事前説明文書を賃借人へと交付して、契約内容を十分に説明する義務があります。契約締結前の説明義務を忘れると、満期を迎えても契約解除ができない可能性がある点に注意してください。

強制執行による競売で賃貸物件のオーナーが変わった場合は、立ち退き料の支払いなしで賃借人の立ち退きを求められるケースがあります。

そもそも競売で賃貸物件のオーナーが変わる場合は、物件に抵当権が設定登記されていたことを示します。立ち退き料が不要になるかどうかは、物件の抵当権設定の時期と、賃借人との賃貸借契約を結んだ時期の関係によって変わる点に注意しましょう。

抵当権の設定登記の後に賃貸借契約を結んだケースであれば、新オーナーは賃借人に立ち退きを求めることが可能です。立ち退きにあたって6か月の猶予期間は設けられるものの、立ち退き料の支払いは必要ありません。

一方、賃貸借契約が先であり、後から抵当権の設定登記を行ったケースでは、新オーナーが賃借人に立ち退きをしてもらうには正当事由が必要です。抵当権よりも賃借権が優先されるため、立ち退き料の支払いも必要となるでしょう。

アパートをはじめとした一般的な賃貸物件では、立ち退き料の相場は「家賃の6か月分程度」と言われています。

例として家賃が8万円の場合では、「8万円×6か月＝48万円」が立ち退き料の目安です。

ただし、立ち退き料の金額は法的基準に則って明確に定められているわけではありません。基本的には賃貸人と賃借人の間で話し合いを行って金額を決めることが多く、場合によっては12か月分以上など高額の支払いとなるケースもあります。

立ち退き料の内訳としては、大きく分けて下記の3つの費用があります。

上記のほかに、「突然立ち退きを求められた」ことに対する迷惑料・慰謝料が立ち退き料に含まれるケースもあります。

立ち退き料の相場は、賃貸物件の種別によっても異なります。

立ち退き料の相場は、賃貸人が立ち退きを要求する理由や賃借人の状況、立ち退きまでのスケジュールのほか、賃貸物件が存在する地域・立地によっても差があります。

例を挙げると、家賃が高い傾向にある東京都では、1LDKの家賃相場は月17.4万円程度です。6か月分の家賃に相当する額を立ち退き料として支払うと、立ち退き料は「17.4万円×6か月＝104.4万円」が目安となります。

対して、家賃が安い傾向にある地方では、1LDKの家賃相場は月5.5万円程度です。6か月分の家賃に相当する額で立ち退き料を算出すると、「5.5万円×6か月＝33万円」となります。

家賃ではなく土地の価格から立ち退き料を算出する場合も同様に、地価が高い東京・神奈川・大阪といった大都市圏は立ち退き料が高くなる傾向にあります。反対に、地価が安い地方の場合は、立ち退き料も安く抑えられるでしょう。

出典：国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」

立ち退き料の交渉がうまくいかず、賃借人と裁判に発展した場合は、通常の相場よりも立ち退き料が高くなる傾向にあります。「賃借人にとって建物使用の必要性が高い」という点が、裁判で立ち退き料の判断に反映されやすいためです。

裁判に発展した場合の立ち退き料の目安を、賃貸物件の種別ごとに紹介します。

ただし、裁判では賃貸人・賃借人双方の事情を照らし合わせた上で立ち退き料が判断されるため、個々の事例で金額に差が生じます。紹介した目安の額よりも安くなるケースもあれば、目安を大幅に超えて高額の立ち退き料になるケースもあるでしょう。

立ち退き料を計算するときには、さまざまな計算方法から鑑定評価としての借家権（賃借人の権利）を求め、立ち退き料の計算に活用します。計算方法の種類によって借家権の金額は異なるため、種類ごとの特徴を把握しましょう。

賃貸物件における立ち退き料の計算方法として、4通りの計算方法を紹介します。

収益還元方式（差額賃料還元方式）は、賃借人が現在支払っている賃料と、移転先の物件で支払う賃料の差額に注目して、借家権を評価する方法です。

具体的には、下記の計算式を使用して借家権を算出します。

「複利年金現価率」とは、現金を積み立てて一定期間の複利運用をしたときにおける運用終了後の総額を、現在価値で示すために使う係数です。

現在の賃料よりも移転先の賃料のほうが高い場合、賃借人は立ち退きによって差額分だけ高い賃料を支払うことになります。収益還元方式は、賃料の差額分を賃貸人が一定期間（一般的に1～2年程度）補償するという考え方にもとづく計算方法です。

収益価格控除方式は、土地・建物を賃貸人が自分で使用した場合と、賃借人に借家として使用させた場合とにおける、土地建物価格の差額に注目した計算方法です。

収益価格控除方式では、借家権を下記の計算式で求めます。

「建物を新しい目的に使用したい」といったケースでは、自分で使用した場合よりも、借家として使用させ続けた場合のほうが土地建物価格は低下します。

両者の差額を借家権として捉えて立ち退き料に反映させることが、収益価格控除方式の基本的な考え方です。

割合方式は、土地・建物価格と賃借人が持つと考えられる権利の割合に注目して、借家権の計算を行う方法です。

割合方式では、下記の計算式を用いて借家権を求めます。

借地権割合とは、土地全体の権利に対して、借地部分の権利が占める割合のことです。

もう1つの借家権割合は、本来は賃貸人が賃貸物件を相続する際の財産評価で使われる値であるものの、立ち退き料の計算でも使われるようになっています。

借地部分の土地価格と建物価格に借家権割合をそれぞれ乗じることで、借家権を算出するという考え方です。

なお、借地権割合は地域によってバラつきがあり、相続税路線価の数値を用いるのが一般的とされています。借家権割合は全国一律で30％です。

比準方式は、借家権の取引事例に注目し、取引事例価格を基準として借家権の計算を行う方法です。

比準方式では、下記の計算式を使用します。

実際の賃貸人・賃借人の間にある事情は、借家権の取引事例とは当然ながら違いがあります。立ち退きにかかわる事情の各要因を比較し、取引事例価格に乗じることで、実態になるべく近い借家権を算出しようという考え方です。

ただし、借家権の取引は市場で活発に行われてはおらず、借家権の取引事例を見つけるのは簡単ではありません。比準方式による計算は理論として可能であるものの、実際に活用するケースはほとんどないと考えてよいでしょう。

賃貸人が賃借人に立ち退きを要求するときは、背景に存在する事情はさまざまであるものの、主な流れは共通しています。

以下では実際に立ち退きを要求するときの流れを、5つのプロセスに分けて解説します。

賃借人に立ち退きを求める際は、原則として6か月前までに立ち退きを通知する必要があります。借地借家法において、賃貸人が賃貸借契約の解約を申し入れた場合、建物の賃貸借は申し入れ日から6か月を経過することで終了すると定められているためです。

第二十七条（解約による建物賃貸借の終了）

建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
２ 前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

引用：e-Gov検索「借地借家法」引用日2024/04/29

賃貸人は、解約予定日の6か月前までに立ち退きを通知することで、契約更新の意思がない点を表明します。立ち退きの通知は、一般的に「解約申し入れの通知」などの通知書送付によって行い、書面には解約予定日や解約理由などを記載します。

しかし、立ち退きの通知を行ったとしても、賃借人が立ち退きに同意するとは限りません。借地借家法では、賃借人が建物の使用を継続し、賃貸人が異議を述べなかった場合は契約更新がされたものとみなすと定められています。

第二十六条（建物賃貸借契約の更新等）

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

引用：e-Gov検索「借地借家法」引用日2024/04/29

賃貸人は立ち退きの通知を行うだけでなく、賃借人と立ち退きの交渉を行うことが重要です。

立ち退きの通知後は、なるべく早い段階で対面での交渉をしましょう。対面の交渉では、解除理由などを通知書よりも詳しく説明します。

また、立ち退き時期や転居先の提案などを行うことも大切です。

立ち退き時期については、通知書に記載した予定日での立ち退きに納得してもらえるかを確認します。同意が得られない場合は、「賃借人側は立ち退きがいつ頃であれば都合がよいか」を尋ねましょう。

転居先の提案は、賃貸人が別の物件を持っている場合や、物件を紹介できる場合に行う交渉です。転居先候補となる物件の情報や、転居に関するサポートを賃借人へ伝えて、立ち退きを了承してもらえないかを交渉します。

賃貸人と賃借人の交渉では、立ち退き料の金額が主な争点です。

賃貸人は、立ち退き料の相場や賃借人の事情などに鑑みて、適切と考えられる立ち退き料を提示します。対して賃借人は、自身の建物使用の必要性に対して立ち退き料が十分であれば了承し、金額が不十分であれば拒否することになるでしょう。

立ち退き料の交渉では、新居の費用や引越しの費用などを個別に決めるのではなく、総額で決めるのがおすすめです。各費用項目で話し合うと意見がまとまるのに時間がかかる可能性があり、総額で決めたほうがスムーズに交渉を進められます。

立ち退き料の交渉では、建物・土地に関する知識が必要になるため、専門家を介して行うことがおすすめです。

立ち退き料の交渉がまとまった場合は「立ち退き合意書」を作成します。

立ち退き合意書は、立ち退きの条件について賃貸人・賃借人の双方が合意したことを証明する書類です。立ち退き合意書の書面には「賃貸借契約解除の合意」「立ち退き料」「敷金の返還」などを定めて、合意後に一方的な変更・破棄がされないようにします。

立ち退き合意書には、立ち退き料を支払う時期や支払い方法も記載しましょう。

立ち退き料を支払うタイミングは、一般的に「賃借人が立ち退きを行い、建物の明け渡しを行ったとき」です。建物の明け渡し前に立ち退き料を支払うと、退去日になっても賃借人が明け渡しをしないというトラブルが発生する可能性もあります。

交渉が決裂した場合は、賃貸人から賃借人に対して訴訟を起こすことを検討します。

立ち退きの裁判では、賃貸借契約解除の正当事由が主な争点です。正当事由について賃貸人・賃借人の双方が主張し、立証することになります。裁判にはさまざまな手続きが必要であり、審理も何回かに分けて行われるため、裁判期間は少なくとも半年以上を見込んでおくとよいでしょう。

裁判中に和解の可能性がある場合は、裁判官の調整のもとで賃貸人・賃借人の協議が行われます。協議の結果、双方が合意に至れば和解となり、和解の条件で立ち退きを進めます。

和解の可能性がない、もしくは協議しても和解に至らなかった場合は、裁判所の判決を待たなければなりません。立ち退きの裁判では基本的に、判決は「賃貸人は適切な立ち退き料を渡し、賃借人は建物を明け渡す」か「賃貸人による立ち退きの請求を棄却する」のどちらかとなります。

賃借人の立ち退きを求める場合、ほとんどのケースでは立ち退き料の支払いが発生します。

しかし、賃貸人の交渉や準備次第では、立ち退き料の金額を少なく抑えることも可能です。

最後に、立ち退き料を抑えるために役立つ交渉テクニックを10個紹介します。

賃貸人が立ち退きを求める際に賃借人との間に友好関係があると、立ち退きの交渉がスムーズに進みやすくなります。日頃から賃借人とコミュニケーションをとり、友好関係を築いておきましょう。

賃借人と会ったときにきちんと挨拶をしたり、トラブルやクレームに誠意を持って対応したりすると、賃借人との友好関係を築けます。

また、賃貸物件の管理を管理会社に任せている場合は、管理会社と賃借人の間に軋轢が発生していないかを定期的に確認してください。「管理会社の担当者が横柄な態度を取っていないか」「トラブル対応をきちんと行っているか」などを確認して、問題がある場合には管理会社の見直しをします。

立ち退きを求める前には、賃借人に賃貸借契約にかかわる契約違反がないかを確認しましょう。賃借人が契約違反をしている場合、契約解除事由となって賃貸借契約を解除できるようになり、立ち退き料が発生しません。

契約解除事由となる違反行為は、「3か月以上の賃料滞納が発生している」「ペット不可の物件でペットを飼育している」などが挙げられます。

契約違反が判明したときは、まずは賃借人に違反行為の停止を求めましょう。家賃滞納のケースでは「家賃を支払うように催告書を送付する」、ペットを飼育しているケースであれば「ペットの飼育をやめるように伝える」という対策を取ります。

違反行為の停止を求めても賃借人がやめない場合には、契約解除事由と認められる可能性が高くなります。契約解除事由による立ち退きを求める場合は弁護士に相談し、法律上問題がないかを確認しつつ進めることがおすすめです。

立ち退きに伴う転居先探しは、賃借人が立ち退きを考えるにあたっての課題となりやすいポイントです。賃貸人がほかに物件を持っていて転居先に提供できる場合は、賃借人に提案することで立ち退き料を安く抑えられる可能性があります。

立ち退き料の法的根拠となっている借地借家法において、条文内で触れられている「財産上の給付」は金銭のみを指す文言ではありません。

第二十八条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

引用：e-Gov検索「借地借家法」引用日2024/04/29

賃貸人が保有しているほかの物件を賃借人へと提供することも財産上の給付に該当し、同じ財産上の給付である立ち退き料の支払いを抑えられます。

また、転居先として提供できるほかの物件を持っていない場合には、賃貸人が転居先探しをサポートしてあげるとよいでしょう。転居先探しのサポートは財産上の給付にはならないものの、賃借人との友好関係の維持につながり、立ち退き料の軽減につなげられます。

立ち退き交渉は、賃貸物件の空室が多くなったタイミングで行うことがおすすめです。具体的には、空室の割合が70％以上になってから立ち退き交渉をしましょう。

立ち退き交渉は入居者一人ひとりと行う必要があり、賃貸物件に入居者が多く残っている状態では立ち退き交渉をいくつも並行して進めなければなりません。立ち退き料も入居者ごとに支払う必要があり、立ち退き料の総額が高くなります。

空室の割合が高くなっていれば、立ち退き交渉の件数が少なくなって手間が減り、立ち退き料の総額も少なく済みます。賃貸物件の建て替えなどを検討し始めた時点で入居者の新規募集を停止し、既存の入居者もある程度は自然退去してくれるのを待つとよいでしょう。

立ち退き料を安く抑えるには、退去日までの家賃を免除するという方法もあります。

賃借人が立ち退きをしなければならない場合、現在の住居で家賃を支払いながら転居先探しをすることは大きな負担です。退去日までの家賃免除を立ち退き条件に盛り込むと、立ち退きについて賃借人の了承を得やすくなり、立ち退き料を安くできる可能性も高められるでしょう。

退去日までの家賃を免除するには、賃貸借契約から使用貸借契約への切り替えが必要です。現在の賃貸借契約を賃貸人・賃借人の合意で解除した後に、退去日までを期間の定めとした使用貸借契約を新たに締結します。

また、家賃免除では収支のやりくりが難しい場合は、家賃の免除ではなく減額を検討しましょう。家賃の免除ほどの効果は見込めないものの、減額であっても立ち退き料を安くできる可能性はあります。

普通賃貸借契約で賃貸契約を結んでいる場合は、定期借家契約（定期建物賃貸借契約）に切り替えてもらうという方法もあります。定期借家契約は物件を貸す期間が定められていて、満期を迎えれば賃借人に退去してもらえて立ち退き料が発生しません。

近い将来に建て替えなどを検討している場合は、新規入居者とは定期借家契約で賃貸契約を結ぶとよいでしょう。既存の入居者とは話し合いを行って、家賃の減額などを条件に定期借家契約への切り替えに同意してもらえるよう依頼します。

ただし、居住用の建物で2000年3月1日以前に結んだ普通賃貸借契約は、賃借人の同意があっても定期借家契約への切り替えはできない点に注意してください。店舗用などの建物では、契約の時期にかかわらず当事者間の同意があれば定期借家契約への切り替えができます。

定期借家契約への切り替えをする際は、契約内容の説明義務を果たすことも重要です。

賃貸物件の建て替えに伴う立ち退きであれば、建て替え後の再入居を賃借人に約束するという方法も有効です。建て替え後の再入居を約束すると、賃借人が立ち退きに同意してくれやすくなり、立ち退き料も建て替え中の転居分で済むため安く抑えられます。

建て替え後の再入居は、賃貸人にとっても「建て替え後の空室を1つ減らせる」というメリットがあります。立ち退きを求める理由が建て替えであり、建て替え後の建物を賃貸物件として使うケースであれば、建て替え後の再入居を約束することを検討してみましょう。

建て替え後の再入居を約束する際は、立ち退き後の流れについて賃借人と話し合う必要があります。再入居日はいつになるかだけでなく、再入居時の賃料や建て替え工事の遅れが発生した場合の対処なども決めておき、同意書を作成することが大切です。

賃貸借契約では一般的に、退去時の原状回復を賃借人の義務として定めています。立ち退きを求める際は、賃借人による原状回復を不要にすると、立ち退き料を安く抑えられる可能性があるでしょう。

そもそも原状回復とは、賃借人が使っていた建物・部屋を借りる前の状態に戻すことです。賃借人に立ち退きを求めて、退去後の部屋を次の使用者に貸し出す場合であれば、原状回復の処置は必要と言えます。

しかし、建て替えに伴う立ち退きでは建物自体の解体を行う関係上、賃借人に建物・部屋の原状回復をしてもらう必要性はありません。賃貸借契約に記載のある原状回復を賃借人に求めない代わりに、立ち退き料を安くしたいという形で交渉すれば、立ち退き料の減額につなげられます。

原状回復を不要にすることと合わせて、敷金を事前に返金しておく方法もおすすめです。

敷金は賃借人の入居時に預かる保証金であり、賃借人が家賃の滞納をしたときや、原状回復の修繕費用がかかるときに使用します。原状回復が不要であれば敷金の使途はなくなり、敷金の事前返金によって立ち退き交渉に役立てることが可能です。

特に店舗・テナント用や事務所・オフィス用の物件では、高額な敷金を預かっているケースがあります。敷金を事前に返金すると、営業している賃借人側は資金繰りが改善できるため、立ち退き要求にも同意してくれる可能性が高まるでしょう。

立ち退き交渉が決裂すると、賃貸人と賃借人の間で裁判となります。裁判になった場合、賃貸借契約解除の正当事由が認められれば賃借人の立ち退きを求められるものの、立ち退き料の支払いは高額になりやすい点に注意してください。

立ち退きが争点となる裁判では、借地借家法にもとづいて審理が進められます。借地借家法は賃借人の権利を守る法律であるため、審理の流れは賃借人の権利保護を前提としているケースがほとんどです。

立ち退き料を抑えるには、交渉決裂で裁判に発展しないよう、粘り強く交渉を続けることが大切です。

賃貸の立ち退き料の相場は、アパートといった一般的な住宅なら「家賃の6か月分程度」と言われています。賃貸物件の種類が店舗や事務所である場合では、立ち退き料の相場が異なるため注意が必要です。

また、実際の立ち退き料は、賃貸人が立ち退きを要求する理由や賃借人の状況、賃貸物件のある地域・立地などによっても差があります。普段から賃借人と友好な関係性を築いておくことにくわえて、交渉次第では立ち退き料を抑えられるでしょう。

ぜひ今回紹介した交渉テクニックを参考にして、賃貸人と賃借人双方が納得できる結論を導き出してください。