土地活用のアイデア11選　お金のかからない方法は？実家の土地を活用するには？面白い活用方法は？

土地を所有することになった場合、相続などで手に入れたものであっても、持っているだけでは固定資産税などの税金がかかり、負の資産となってしまいます。しかし、上手く活用することで収入を生み出したり、プラスの資産に変えることができます。そこで、お金をかけずに土地を活用したい方や実家の土地を有効活用したい方、プラスの収入を得たい方など、様々な目的に合わせた土地活用のアイデアをまとめました。

代表的な土地活用としては、賃貸住宅を建てることが挙げられますが、コインパーキングやコインランドリーにする、または資材置き場として土地のまま活用するという選択肢もあります。

本記事では、11の土地活用のアイデアを紹介し、土地の特性や自身の希望に合った土地活用の選び方についても解説します。

土地活用の失敗を防ぐ土地活用の選び方3つのポイント

土地活用を選ぶポイントは３つです。

①実現可能かどうか

法的に実現不可能な土地活用の方法が存在します。まず法規制を確認しましょう。

土地は使用用途が国から決められています。この制限は13の「用途地域」によって指定されています。

例えば、所有している土地が「工業専用地域」と定められている場合、事務所や診療所は建てられますが住宅、ホテル、病院の建築はできません。

この用途地域を調べることで、土地活用の方法を絞り込むことができます。

用途地域を調べるのに一番簡単な方法はWEBサイト用途地域マップを活用する方法です。サイトにアクセスし、土地の住所を選択、入力するとこのように色分けで用途地域が表示されます。

それぞれの用途地域の制限は、姉妹サイトの「用途地域」の記事にてご確認いただけます。

このほかにも、採光、通風を確保するために設定された斜線制限により、建物の高さに制限がかけられる場合があります。

北側斜線制限や道路斜線制限など土地の状態によって適用される制限が異なります。

専門的な内容になりますので、委託先の建築会社や不動産会社へご相談されるほうが良いでしょう。

 

当社では駐車場、駐輪場、リノベーション、建築、賃貸管理のトータルサポートを行っております。法規制、土地の状況に基づいたご提案を無料で行っています。

②適しているかどうか

立地や周辺環境によって適した土地活用かどうかが変わります。

適した土地活用方法ではない場合、赤字リスクが高くなります。

まず需要がない場合。例えば、駅から徒歩40分の土地で単身用賃貸住宅を建てた場合です。

単身者は通勤や通学の利便性から駅近を希望する傾向が高いです。駅から遠い場合、敷地内駐車場や他の物件にプラスになる付加価値がないと入居者が現れず家賃収入が得られません。

駅から遠い場所であれば、引っ越しが少ないファミリー向けの戸建て賃貸にしたりといった別の方法が良いでしょう。

主要道路の近くや、インターチェンジの近くの土地であれば倉庫の需要が見込まれます。街道沿いは店舗のニーズがあります。

需要の有無は収入に直接かかわります。どのようなものが求められているのか考えておくと赤字リスクの低い土地活用ができます。

③希望にあうかどうか

①②は正解がある程度決まっています。

人それぞれに変わるのが最後のチェックポイント、ご自身の希望に合うかどうかです。

下記の質問にあなたならどう答えますか。

ここで見るのは収入と支出のバランスです。

・初期投資費用は大くてもいいですか小さいほうがいいですか？

投資におけるリスクとリターンの関係と同様に初期費用がかかるものは利益も大きく、初期費用が少ないものは利益も少なくなります。

住宅を例に戸建てと集合住宅を比較します。集合住宅は建築費（初期費用）が戸建てよりも大きいですが戸数が多いため家賃収入が多くなります。

・金融機関から融資を引くことに抵抗感はありますか？

融資とは、金融機関からお金を借りることです。個人では得られない規模の原資を元に事業規模を大きくし大きな収益をあげます。

金融機関は返済できる能力があるかどうか審査を行い返済できると判断したものに対して融資をします。返済の際に係る利子が金融機関の利益になっています。融資が下りるということは事業に問題はないと判断できるという説もあります。

しかし、お金を借りることに自体に抵抗があれば自己資金の範囲内でできる土地活用が適しています。

・収入は低くても安定したほうがいいですか？

・リスクをとっても収入が多い方がいいですか？

リスクが大きいものは利益が大きく、リスクが低いものは利益は低いですが安定しています。

住宅を例に家族向け(3LDK)と単身向け（1R 1K)を比較します。単身用では、引っ越しの頻度が家族向けよりも多い傾向にあるため空室のリスクが高くなりますが、戸数が多くなるため利益が大きいです。家族向けでは、1人の事情では引っ越しができないため引っ越しをする頻度が少なくなるため空室リスクが低く単身向けより戸数が少なく収益は低いですが安定しています。

・建物や運用方法にこだわりはありますか？

例えば退職し本業として土地活用で経営をしたいこだわりがある場合、手間と時間はかかりますがご自身で全てコントロールできる自主管理が良いでしょう。

本業と並行しながら土地活用を行う場合、管理を委託することで手間や時間をかけず事業を継続することができます。

土地活用のアイデア11選

①戸建て賃貸

<メリット>

１，駅から近いか駅から遠いかに関わらず向いており場所を選びません。

２，ファミリータイプであるため比較的収益が安定して得られます。

<デメリット>

１，安定収入が得られますが収益性が低いです。

２，部屋が広く、退去時リフォーム費用がかさみます。原状回復費用として入居者に請求できる項目もガイドラインにより定められているため長く住んだ場合ほど修繕費用がかかります。

 

入退去、空室の心配をせず安心して賃貸経営を行いたい方、何よりも安定を求める方におすすめです。逆に、稼ぎたい方には向いていません。投資初心者に向いていますが、買い増ししてこれから資産を増やそうと考えている方は担保力が薄いためお勧めしません。

②マンション

<メリット>

１，耐用年数が45年と長いため長期融資に有利です。

２，売却時に融資に使いやすく長い耐用年数を活かし少しずつ返済する計画を組むことができます。

３，建物が物理的に強く長く持ちます。

４，楽器演奏可能賃貸など特殊な建物が建てられます。

<デメリット>

１，木造アパートよりも家賃を高く設定できる一方建築費約1.5～2倍ほど高くなります。

２，維持管理費が高く収益性が低くなりやすいです。コンクリートの中に埋め込んでたてるため修繕時に掘削が必要になるなど費用の掛かる工事が必要な場合があります。

３，解体が容易にできません。解体費用も木造より高いです。

４，リフォーム時、間取りの変更がしにくくその時のニーズに合わせにくいです。

 

中規模（約100坪ほど）の土地が向いています。

③アパート

<メリット>

１，敷地の形に関わらず立てやすいです。

２，間取りの自由度が高く可能性が広がります。

３，建築コストが比較的安価なため収益性の高いものが建てられます。

４，減価償却で大きい金額を経費かできるため税金対策になります。

<デメリット>

１，融資期間が短く、長期融資をもとめる方には向きません、

２，建築に高度な技術力が必要なため建築会社はきちんと選ぶ必要があります。

３，2×4（ツーバイフォー）形式にすると間取りの自由度が低くなります。

④トランクルーム、倉庫

<メリット>

１，一度借り手がつくと長期契約になります。

２，手間がかかりません。

３，建築コスト、運営コストが安く、メンテナンス費用も安価です。

<デメリット>

１、できるエリアが限られています。用途地域の制限では、5種類（準住居地域、近接商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業用地域）に限られます。

２，道路付けが大事です。倉庫には大きな荷物を運びたい需要があるため大きな道路に面しているところが向いています。車が出入りできない場所は不向きです。

３，収益率は悪いです。

４，設備投資費用が掛かる場合があります。書類保管倉庫、セキュリティ倉庫など空調が必要な場合にはその分費用がかさみます。

 

近年、家の面積が小さくなってきているため需要は増える見込みです。需要と供給のバランスを考慮しましょう。

⑤月極駐車（輪）場

<メリット>

１，コストがあまりかかりません。地面を砂利敷にするかアスファルトにするかでかかるコストが変わりますが費用は限りなく0にすることも可能です。

２，手間がかからず楽です。集金は引き落としにすることで手間を省くことができます。

３，土地を別の用途で活用したい場合にすぐに実行することができます。立ち退きが住居よりしやすく、すぐ現金を手に入れたい場合の売却にも動きやすいです。

<デメリット>

１，固定資産税が建物よりもかかります。

２，コストが低い分、収益率が低いです。税金を払う分の収益をぎりぎり満たすほどの収益になることもあります。

⑥コインパーキング（車、自転車）

<メリット>

１，初期投資が比較的低く済みます。

２，解約が簡単で、土地を別の用途で活用したい場合にすぐに実行することができます。立ち退きが住居よりしやすく、すぐ現金を手に入れたい場合の売却にも動きやすいです。

<デメリット>

１，固定資産税が高いです。

２，経済の影響を受けやすく、また、近隣に競合物件や感染症が流行している場合は、賃料が下げられることもあります。

建築前の設計期間が長くなる場合に、一時的に駐車場として運営し、その収益を税金分として得ることで有効活用しているケースもあります。

 

収益性が低いため稼ぎたい方には向いていません。

⑦店舗、事務所

<メリット>

１，設計が簡単に済むため住宅を作るよりも建築費が安価です。

２，店舗事務所は内装を作ることなく貸し出すことができるためコストを比較的安価にできます。

３，1つあたりの面積が大きくなるため細かく区画を分けたりと作りこむ必要がありません。

４，居住用ではないため維持管理に手間がかかりません。

<デメリット>

１，立地によって住宅よりも需要が限られています。収益によるばらつきが多いです。

２，事業者を探す必要があるためマッチする事業者を選ぶ必要があり、退去した場合空室期間が長くなる傾向にあります。

３，景気の波に左右されやすいです。

⑧医療・福祉施設・老人ホーム

医療・福祉施設は特殊な建築物であるため、医療・福祉施設として借りたい人が先にいる前提で建てます。

<メリット>

１，事業としては安定しています。

２，借り手がつくと長期契約になります。

<デメリット>

１，医療用設備として建物をカスタマイズしているため次の借り手が決まりにくいです。医療施設以外が入りにくいため収益チャンスが少なくなります。

２，他用途への転用が効きづらいです。

⑨ホテル

土地活用としてはリスクが高すぎるため運営するのには向いていません。

ホテルを運営するとなるとすべてのオペレーションを自分たちで行わなければならないためホテル経営をしたいかた向き。

⑩貸し農園

<メリット>

１，引き継いだ貸農園を土地として貸し出すことがで持っておくことができます。

<デメリット>

１，すぐに売却の市場に出すことができないため、現金化がしにくいです。

２，税金が安いまま土地を維持することができます。貸し出す方法の中で一番税金の安い方法です。

⑪資材置き場

<メリット>

１，少額の初期投資で始めることができます。

２，現金化しやすくすぐ市場に出すことができます。

<デメリット>

１，収益が少ないです。税金を払ったら残らない場合もあります。

駐車場と比較すると同じくらいの収入ですが、駐車場にするより解約がたやすいです。例えば30台駐車場の契約がある場合30台分の解約手続きが必要ですが、資材置き場の場合は1社となるため、1社分の解約手続きだけで済みます。

２，資材を搬入できる経路として大きなトラックが入らないとならないため、面積、道路付け、入り口の広さも必要です。

３，貸した後の使い方が管理できません。産業廃棄物が捨てられたりと思わぬ使い方がされる場合があります。

 

用途地域の制限により、建物が建てられない場所については、最後の手段として活用されることが多いです。

狭い土地に向いていない活用法

15 坪、20坪といった狭い土地に向いていない活用法は下の4種です。

これ以外であれば、建て方、運用方法によってうまく収益を上げられる可能性があります。

狭い土地にパーキングがあるのをよく目にするため狭い土地ならコインパーキングが適していると思いがちです。

しかし、コインパーキングは意外と狭い土地に向いていません。

精算機は広くても狭くても必要です。精算機は1台約40～50万。新500円玉が誕生する等硬貨に変更があればその調整費用、精算機が壊れれば新規設置費用が掛かります。土地が狭い場合、初期費用、メンテナンス費用の割合が大きくなります。

台数が少ないため、得られる収益も少なくかけた費用に対して利益が少なく赤字リスクが高くなります。

このように法規制、土地の特性、ご自身のご希望に合った方法を選ぶことができれば満足のいく土地活用ができます。

まとめ

始める前に知っておきたい11種類それぞれの特徴を紹介してまいりました。

一気に11の方法を比較してみるとそれぞれに土地の向き不向き、手間、コストに差があることが分かりますね。

リスク、利回りを見てご自身に合った活用方法を選びましょう。

もし11種類の中でお悩みの方は、売却から駐車場運営、賃貸住宅の企画建築までのコンサルティングが可能な当社へご相談を。